Articolul text
Text integral
(2017/C 31/01) CONSILIUL GENERAL AL COMITETULUI EUROPEAN PENTRU RISC SISTEMIC, având în vedere Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene, având în vedere Regulamentul (UE) nr. 1092/2010 al Parlamentului European și al Consiliului din 24 noiembrie 2010 privind supravegherea macroprudențială la nivelul Uniunii Europene a sistemului financiar și de înființare a unui Comitet european pentru risc sistemic (1), în special articolul 3 alineatul (2) literele (b), (d) și (f) și articolele 16-18, având în vedere Decizia CERS/2011/1 a Comitetului european pentru risc sistemic din 20 ianuarie 2011 de adoptare a Regulamentului de procedură al Comitetului european pentru risc sistemic (2), în special articolele 18-20, întrucât: ADOPTĂ PREZENTA RECOMANDARE: SECŢIUNEA 1 RECOMANDĂRI Recomandarea A – Monitorizarea riscurilor care decurg din sectorul imobiliar locativ Recomandarea B – Informații relevante în raport cu sectorul imobiliar locativ Recomandarea C – Monitorizarea riscurilor care apar din sectorul imobiliar comercial Recomandarea D – Informații relevante în raport cu sectorul imobiliar comercial Recomandarea E – Publicarea de către autoritățile europene de supraveghere a datelor privind expunerile față de piețele imobiliare comerciale naționale SECŢIUNEA 2 PUNERE ÎN APLICARE 1. Definiții 2. Criterii de punere în aplicare 3. Calendar pentru măsurile adoptate în urma recomandării Destinatarii trebuie să raporteze CERS și Consiliului măsurile luate ca răspuns la prezenta recomandare sau să justifice în mod adecvat lipsa lor de acțiune, în conformitate cu termenele prevăzute mai jos. 4. Monitorizare și evaluare 1. Recomandarea A Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea A punctele 1 și 2 atunci când acestea: Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea A punctele 3 și 4 atunci când acestea: 2. Recomandarea B Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea B punctele 1 și 2 atunci când acestea: În cazurile în care locuințele cumpărate în vederea închirierii sunt considerate o sursă semnificativă de riscuri care decurg din sectorul imobiliar național sau constituie o parte semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de credite BIL, se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea B punctul 3 atunci când acestea: 3. Recomandarea C Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea C punctele 1 și 2 atunci când acestea: Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea C punctele 3 și 4 atunci când acestea: 4. Recomandarea D Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea D atunci când acestea: 5. Recomandarea E Se va considera că AES respectă Recomandarea E atunci când acestea: 1. Modelul A: indicatori și defalcări aferente pentru creditele BIL DISTRIBUȚIE UNIVARIATĂ DISTRIBUȚIE MULTIVARIATĂ 2. Modelul B: indicatori și defalcări aferente cu privire la creditele BIL pentru imobile cumpărate în vederea închirierii și pentru imobile ocupate de proprietari ÎMPRUMUTURI PENTRU IMOBILE CUMPĂRATE ÎN VEDEREA ÎNCHIRIERII ÎMPRUMUTURI PENTRU IMOBILE OCUPATE DE PROPRIETARI 1. Modelul A: indicatori privind piața fizică 2. Modelul B: indicatori privind expunerile sistemului financiar 3. Modelul C: indicatori privind normele de creditare (11) I= Indice R= Raport #= metri pătrați mn= valoarea în moneda națională R= Raport Prezenta anexă furnizează orientări de ansamblu privind metodele de calculare a indicatorilor utilizați în modelele din anexa II și, dacă este cazul, din anexa III. Scopul acesteia nu este de a furniza instrucțiuni tehnice detaliate pentru completarea modelelor, care să acopere toate cazurile posibile. În plus, orientările ar trebui interpretate ca acoperind definiții de referință și metode de referință, iar în anumite cazuri divergențele ar putea fi justificate în vederea adaptării la particularitățile piețelor sau segmentelor de piață. 1. Raportul împrumut/garanții la inițiere (LTV-O) 2. Raportul împrumut/garanții curent (LTV-C) 3. Raportul împrumut/venituri la inițiere (LTI-O) 4. Raportul datorii/venituri la inițiere (DTI-O) 5. Raportul serviciul împrumutului/venituri la inițiere (LSTI-O) 6. Raportul serviciul datoriei/venituri la inițiere (DSTI-O) 7. Rata de acoperire a dobânzilor (ICR) 8. Raportul împrumut/chirii la inițiere (LTR-O) Prezenta anexă oferă orientări privind aspecte specifice legate de definiția BIC, indicatorii BIC și, în special, anexa III. Scopul acesteia nu este de a furniza instrucțiuni tehnice detaliate pentru completarea modelelor din anexa III, care să acopere toate cazurile posibile. În plus, orientările ar trebui interpretate ca acoperind definiții de referință și metode de referință, iar în anumite cazuri divergențele ar putea fi justificate în vederea adaptării la particularitățile piețelor sau segmentelor de piață. 1. Definiții ale bunurilor imobile comerciale În prezent, nu există o definiție a BIC la nivelul Uniunii care să fie suficient de precisă în scopuri macroprudențiale. Având în vedere limitările definițiilor stabilite mai sus, prezenta recomandare oferă o definiție de lucru a BIC în mod specific în scopuri macroprudențiale. Aceasta definește BIC ca un bun imobil generator de venituri, excluzând locuințele sociale, imobilele deținute de utilizatorii finali și locuințele cumpărate în vederea închirierii. Este de discutat dacă imobilele în dezvoltare ar trebui considerate BIC. În această privință, practicile naționale variază. Totuși, experiența mai multor state membre în cursul crizei financiare recente a demonstrat cât este de important în scopuri de stabilitate financiară să se monitorizeze investițiile în această activitate economică și finanțarea acesteia. Mai mult, se așteaptă ca noile imobile în dezvoltare să mărească stocul viitor de BIC după finalizare. Prin urmare, în scopul prezentei recomandări, imobilele în dezvoltare sunt considerate o subcategorie de BIC. Locuințele sociale reprezintă un segment complex al pieței imobiliare, putând lua forme diverse în diferite țări și chiar în aceeași țară. Acestea ar trebui excluse din definiția BIC atunci când valoarea de tranzacție a imobilelor sau chiria aplicată chiriașilor din aceste imobile este influențată direct de un organism public, ceea ce determină chirii mai mici decât cele observate pe piață. Autoritățile naționale ar trebui să stabilească pe baza acestui criteriu delimitarea între locuințele sociale și sectorul chiriilor private din țara acestora. Locuințele cumpărate în vederea închirierii se referă la orice bunuri imobile locative deținute direct de gospodăriile private (5) cu scopul primar de a le da în chirie. În prezent, această activitate este semnificativă numai în câteva state membre. De asemenea, locuințele cumpărate în vederea închirierii reprezintă un domeniu intermediar între BIL și BIC. Totuși, deoarece această activitate este desfășurată în general de proprietari neprofesioniști, pe bază de timp parțial de lucru și cu un portofoliu imobiliar mic, aceasta poate fi interpretată în scopuri de stabilitate financiară ca ținând mai mult de sectorul BIL decât de sectorul BIC. Cu toate acestea, din cauza caracteristicilor sale distincte de risc, se recomandă ca autoritățile naționale macroprudențiale să monitorizeze evoluțiile din această subpiață, utilizând o serie de indicatori suplimentari și specifici, în cazul în care această activitate reprezintă o sursă semnificativă de riscuri sau o cotă semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de creditare BIL. 2. Surse de date privind bunurile imobile comerciale 2.1. Indicatori privind piața BIC fizică Indicatorii BIC privind piața fizică pot fi obținuți din: Raportul CERS privind bunurile imobile comerciale și stabilitatea financiară în UE oferă o prezentare generală a indicilor prețurilor disponibili și a posibilelor surse de date (6). 2.2. Indicatori privind expunerea față de BIC a sistemului financiar Expunerile participanților pe piață, cel puțin cele ale sectorului financiar, pot fi colectate din activitatea de raportare în scopuri de supraveghere. Anumite date sunt deja colectate de BCE și AEAPO la nivel național. Totuși acestea nu sunt foarte detaliate. Modelele noi de raportare în scopuri de supraveghere pentru bănci, respectiv raportare financiară (FINREP) și raportare comună (COREP), pentru asigurători în temeiul Directivei 2009/138/CE a Parlamentului European și a Consiliului (7) și pentru fonduri de investiții în temeiul Directivei 2011/61/UE a Parlamentului European și a Consiliului (8) pot oferi informații cu grad de granularitate mai mare privind expunerile față de BIC ale instituțiilor financiare. Clasificările furnizate în Nomenclatorul statistic al activităților economice în Comunitatea Europeană (NACE Rev. 2.0) pot fi utile pentru a identifica expunerile instituțiilor financiare față de BIC, întrucât acestea sunt larg agreate de instituțiile Uniunii și sunt utilizate în modelele de raportare de reglementare pentru bănci și întreprinderile de asigurare. În acest sens, par să fie relevante două secțiuni: (a) secțiunea F: construcții, exclusiv construcții civile; și (b) secțiunea L: activități imobiliare, exclusiv agenții imobiliare. Principalul dezavantaj al utilizării clasificărilor NACE este că acestea vizează sectoare economice, nu credite. De exemplu, un credit acordat unei societăți imobiliare pentru a achiziționa un parc auto va fi raportat în secțiunea L, chiar dacă nu este un credit BIC. 2.3. Utilizarea datelor din sectorul privat Atunci când autoritățile naționale macroprudențiale utilizează date de la un furnizor de date din sectorul privat pentru elaborarea indicatorilor BIC, se așteaptă ca acestea să identifice diferențele în ceea ce privește domeniul de acoperire și definițiile, în comparație cu cele solicitate prin prezenta recomandare. De asemenea, acestea ar trebui să poată oferi detalii privind metodologia aferentă utilizată de furnizor și acoperirea eșantionului. Datele unui furnizor din sectorul privat ar trebui să fie reprezentative pentru ansamblul pieței și pentru defalcările relevante stabilite în Recomandarea D: 3. Defalcări relevante ale indicatorilor În ceea ce privește defalcările relevante stabilite în Recomandarea D, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să poată furniza o evaluare a relevanței acestor defalcări pentru piața BIC a acestora atunci când le utilizează în scopuri de monitorizare, ținând cont și de principiul proporționalității. „Tip de imobil” se referă la utilizarea primară a unui bun imobil comercial. Pentru indicatorii BIC, această defalcare ar trebui să includă următoarele categorii: În cazul în care un imobil are o utilizare mixtă, ar trebui luat în considerare ca reprezentând imobile diferite (de exemplu, în funcție de suprafețele destinate fiecărei utilizări) atunci când este fezabilă această defalcare; în caz contrar, imobilul poate fi clasificat în funcție de utilizarea dominantă a acestuia. „Amplasarea imobilului” se referă la defalcarea geografică (de exemplu, pe regiuni) sau la subpiețe imobiliare, care includ și amplasări primare și secundare. O amplasare primară este considerată în general cea mai bună amplasare într-o anumită piață, ceea ce se reflectă și în randamentul chiriilor (de obicei, cel mai mic de pe piață). Pentru clădirile de birouri, aceasta ar putea fi o amplasare centrală într-un oraș important. Pentru clădirile de comerț cu amănuntul, aceasta se poate referi la centrul unui oraș, cu mulți pietoni, sau la un centru comercial cu o amplasare centrală. Pentru clădirile de logistică, aceasta se poate referi la o amplasare unde există infrastructura și serviciile necesare și care are un acces excelent la rețelele de transport. „Tip de investitor” se referă la categorii generale de investitori, precum: Este probabil că vor fi disponibile numai date privind debitorul sau investitorul înregistrat. Totuși, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să fie conștiente de faptul că debitorul sau investitorul înregistrat poate fi diferit de debitorul sau investitorul efectiv, în sarcina căruia cade riscul final. Astfel, autoritățile sunt încurajate să monitorizeze și informațiile privind debitorul sau investitorul efectiv, atunci când este posibil, de exemplu, prin informații colectate de la participanții pe piață, pentru o mai bună înțelegere a comportamentului participanților pe piață și a riscurilor. „Tip de creditor” se referă la categorii generale de creditori, precum: Este posibil să fie necesar ca autoritățile naționale macroprudențiale să adapteze lista de tipuri de investitori și creditori pentru a reflecta caracteristicile sectorului BIC local. „Naționalitate” se referă la țara de înregistrare a participantului pe piață. Naționalitatea investitorilor și a creditorilor ar trebui defalcată în cel puțin următoarele trei categorii geografice: Autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să fie conștiente de faptul că naționalitatea investitorului sau a creditorului înregistrat poate fi diferită de naționalitatea investitorului sau a creditorului efectiv, în sarcina căruia cade riscul final. Astfel, autoritățile sunt încurajate să monitorizeze și informațiile privind naționalitatea creditorului sau a investitorului efectiv, de exemplu, prin informații colectate de la participanții pe piață. 4. Metode pentru calcularea indicatorilor pieței fizice Prețul BIC se referă la o unitate de cont (numéraire) de calitate constantă, respectiv valoarea de piață a imobilului, din care se elimină modificări ale calității, precum deprecierea (și uzura morală) sau aprecierea (de exemplu, renovarea) prin intermediul ajustării calității. Orientările provenite din activitățile inițiate de Eurostat recomandă colectarea datelor privind prețurile din tranzacțiile efective. În cazurile în care acestea nu sunt disponibile și/sau pe deplin reprezentative, pot fi aproximate prin date provenind din evaluări sau estimări, în măsura în care aceste date reflectă prețul curent al pieței, nu o abordare de măsurare durabilă a prețurilor. 5. Evaluarea expunerilor sistemului financiar față de bunurile imobile comerciale Expunerea sistemului financiar față de BIC constă atât din creditare, adesea din partea băncilor și, uneori, din partea societăților de asigurare, cât și din investiții, adesea efectuate de societăți de asigurare, fonduri de pensii și fonduri de investiții. Investițiile se pot referi atât la dețineri BIC directe, de exemplu, deținerea titlului de proprietate pentru un imobil BIC, cât și la dețineri BIC indirecte, de exemplu, prin valori mobiliare și fonduri de investiții. În cazul în care un creditor sau investitor utilizează un vehicul investițional specializat ca tehnică dedicată de finanțare BIC, aceste credite sau investiții sunt considerate credite sau dețineri BIC directe (abordare de tip „look-through”). La evaluarea acestor expuneri pentru sistem, în ansamblu, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să fie conștiente de riscul dublei contabilizări. Investitorii pot investi în BIC atât direct, cât și indirect. De exemplu, fondurile de pensii și societățile de asigurare investesc adesea indirect în BIC. De asemenea, poate fi mai dificilă capturarea expunerilor participanților străini pe piață, care pot constitui o parte semnificativă a pieței (9). Deoarece acești participanți pe piață sunt importanți pentru funcționarea pieței BIC, se recomandă monitorizarea activității lor. Deoarece pierderile din activitățile BIC se concentrează adesea în creditarea BIC din partea băncilor, autoritățile naționale macroprudențiale sunt încurajate să acorde o atenție specială acestei activități în cursul monitorizării. 6. Metode pentru calcularea LTV Anexa IV stabilește metodele pentru calcularea LTV-O și LTV-C. Totuși, există anumite particularități care trebuie luate în considerare atunci când se calculează aceste raporturi pentru BIC. În cazul unui credit sindicalizat, LTV-O ar trebui calculat drept valoarea inițială a tuturor creditelor acordate debitorului, raportată la valoarea imobilului la inițiere. În cazul în care este vorba de mai multe imobile, LTV-O ar trebui calculat drept raportul dintre valoarea inițială a creditului (creditelor) și valoarea totală a imobilelor în cauză. Întrucât în sectorul BIC numărul imobilelor este mult mai mic, iar imobilele sunt mai eterogene decât în sectorul BIL, este mai adecvată calcularea LTV-C pe baza unei estimări a valorii imobilelor individuale, nu prin utilizarea unui indice al prețurilor sau valorilor. În fine, autoritățile naționale macroprudențiale trebuie să monitorizeze distribuția LTV, cu un accent special pe creditele cele mai riscante, respectiv cele cu cel mai ridicat LTV, întrucât pierderile apar adesea din aceste riscuri privind evenimente extreme. 7. Metode pentru calcularea ratei de acoperire a dobânzilor (ICR) și a ratei de acoperire a serviciului datoriei (DSCR) Rata de acoperire a dobânzilor (ICR) și rata de acoperire a serviciului datoriei (DSCR) se referă la veniturile din chirii generate de un imobil sau un grup de imobile BIC, cu scăderea impozitelor și a cheltuielilor de exploatare care trebuie suportate de debitor pentru a menține valoarea imobilului. ICR este definită astfel: Pentru calcularea ICR: Scopul ICR este de a evalua măsura în care veniturile generate de un imobil sunt suficiente pentru a plăti cheltuielile cu dobânzile suportate de un debitor pentru a achiziționa respectivul imobil. Prin urmare, ICR ar trebui analizată la nivel de imobil. DSCR este definită astfel: Pentru calcularea DSCR: Scopul DSCR este de a estima îndatorarea totală generată de un imobil pentru un debitor. Astfel, numitorul include nu numai cheltuieli cu dobânzile, ci și amortizarea creditului, respectiv rambursarea principalului. Problema principală a unui astfel de indicator este dacă ar trebui calculat la nivelul imobilului sau la nivelul debitorului. Finanțarea BIC este oferită de obicei fără recurs, respectiv creditorul poate fi rambursat numai din venitul imobilului, nu și din alte venituri sau active ale debitorului. Prin urmare, este mai realist și adecvat să se calculeze DSCR la nivel de imobil. În plus, concentrarea pe venitul total al unui debitor ar crea probleme semnificative în ceea ce privește consolidarea, ceea ce ar îngreuna definirea unui indicator comparabil la nivelul statelor membre. 8. Indicatori suplimentari relevanți pentru imobilele în dezvoltare Pentru imobilele BIC în dezvoltare, în locul LTV la inițiere, autoritățile naționale macroprudențiale pot monitoriza în schimb raportul împrumut/costuri (LTC). LTC reprezintă valoarea inițială a tuturor creditelor acordate raportată la costurile aferente construcției imobilului BIC până la finalizare. În plus, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să-și concentreze monitorizarea pe proiectele de construcții cele mai riscante, de exemplu, cele cu rate de preînchiriere sau de prevânzare foarte scăzute. Pentru orice clădire încă în construcție, rata de preînchiriere (pre-let ratio) este egală cu suprafața care a fost deja închiriată de dezvoltatorul imobilului în momentul acordării creditului raportată la suprafața totală care va fi disponibilă după finalizarea imobilului; în mod similar, rata de prevânzare (pre-sale ratio) este egală cu suprafața deja vândută de dezvoltator în momentul acordării creditului raportată la suprafața totală care va fi disponibilă după finalizarea imobilului. 9. Publicarea anuală de către AES a expunerilor față de bunuri imobile comerciale Pe baza informațiilor disponibile din modelele de raportare de reglementare, se recomandă ca AES să publice cel puțin anual informații agregate privind expunerile față de diferitele piețe naționale BIC din Uniune pentru entitățile care fac obiectul supravegherii acestora, precum și pe bază individuală. Se anticipează că această publicare va ameliora informațiile autorităților naționale macroprudențiale în ceea ce privește activitatea entităților din alte state membre pe piața BIC națională a acestora. În cazul în care există preocupări cu privire la sfera de acoperire sau calitatea datelor publicate, această publicare ar trebui însoțită de observațiile corespunzătoare. Ca regulă generală, AES ar trebui să facă posibil ca orice autoritate macroprudențială națională din Uniune să evalueze expunerile tuturor instituțiilor financiare din Uniune față de piața națională a acesteia. Aceasta presupune că datele colectate pentru toate instituțiile financiare din Uniune ar trebui să fie agregate la nivel național. La publicarea acestor informații agregate, AES ar trebui să utilizeze informațiile din modelele de raportare de reglementare care oferă o defalcare geografică a expunerilor față de riscul de credit și/sau a investițiilor (directe și indirecte). Atunci când modelele de raportare oferă o defalcare pe coduri NACE (10), BIC ar putea fi considerate ca reprezentând ambele secțiuni „F” și „L”, deși, strict vorbind, anumite subcategorii ar trebui excluse în baza definiției BIC adoptate în prezenta recomandare.